싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 도서 느낀점

한달에 2권 이상 독서하자고 마음 먹고 수년째 년 30권 이상의 책을 장르를 불문하고 읽고 있습니다. 

회사에서 데이터 분석과 혁신활동을 담당하고 있어 업무와 관련된 책도 읽고, 관심있는 부동산 투자와 재무적 지식 함양을 위해 견문을 넓히려 노력하고 있습니다.

작성하는 글들이 저와 비슷한 고민을 하시는 분들께 좋은 기회가 되시길 바라는 마음으로 적어봅니다. 부족하지만 읽어주셔서 감사합니다.

경매와 관련된 책들은 일반적으로 경매 경험담 그리고 본인의 환경과 경매를 접하게 되어 바뀐 삶의 전후를 보여주는 내용이 많다. 그래서 책을 목차로 구분하여 설명하고 싶지만, 해당 책은 페이지별로 필요한 내용을 기술하고자 한다.

저자는 어려운 삶 속에서 경매책을 섭려하기 시작했고, 경매 커뮤니티 키페에도 가입하여 견문을 넓히고자 했다. 

권리분석

권리분석은 부동산을 매입하기 전 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로 권리분석을 할 줄 알아야만 경매를 해서 수익을 낼 것인지 아님 손해를 볼 수있는지 확인 할 수 있는 가장 기본적이며 핵심적 내용이다. 

등기부등본

해당 부동산의 역사가 기록되어 있는 문서라 할 수 있다. 언제 지어졌으며, 누구에게 매매가 되었는지 이 부동산을 담보로 대출을 받은 적이 있는지 등 모든 사항이 빠짐없이 기록된 문서이다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성이 되어 있다. 먼저 표제부에는 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록되어 있다. 아파트의 경우 집합건물이기 때문에 그 건물의 1층부터 옥상까지 면적이 상세히 기재되어 있는 것이다. 그 다음 장에는 전유부분의 표시가 있는데, 말 그대로 해당 호수의 전유부분의 면적과 그 지분에 해당하는 대지권의 면적이 표시되어 있는 곳이다. 두번째 갑구라고 하여 소유권에 관련된 사항이 나타난다. 지금 현재 주인이 누구인지도 나타나지만 과거 누가 주인이고 언제 누구한테 매매를 하였는지도 소상히 기재된다. 마지막으로 을구에는 쉽게 말해 누구에세거 돈을 언제 얼마나 빌렸는지가 기재되어 있다. 

말소기준권리찾기 

말소기준권리는 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리로서 경매인들이 권리분석 시 편하게 통칭하여 사용하는 용어이다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 네가지의 경우로 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기이다. 

어떤 물건을 골라야 할까?

잘아는 지역부터 시작하자. 경매를 처음 시작하는 사람이라면 내가 사는 지역 또는 이전에 살았거나 익히 그 지역에 대해 알고 있는 곳을 선택하는 곳이 좋다. 그만큼 새로운 곳을 찾는 것보다는 익숙한 곳이 더 많은 정보를 알고 있기에 접근하기좋은 것이다. 

임장

임장은 경매 물건을 현장에서 직접 보고, 시세조사를 하는 것들을 통틀어서 말한다. 임장 준비물은 경매정보지 복사본, 사진 촬영과 녹음이 가능한 스마트폰, 감정평가서/등기부등본/매각명세서를 살펴봐야한다. 그리고 임장활동 현장 조사서 등을 통해 정리해야 한다. 주거용 임장시 유용한 팁은 학교근처, 마트와 문화공간, 교통환경 편의성, 웰빙&조망권 좋은 곳, 선호평형과 주차장, 세대수가 많은 곳, 혐오시설이 없는 곳이다. 

명도를 잘하는 방법

매각허가결정 이후 한달의 여유가 있느니 너무 조급해 하지말고 그동안 낙찰자의 입장을 담은 내용증명을 작성하여 송부다. 명도에 효과적인 대화법을 찾아 적용한다. 

블루오션 공매를 공략하자

공매는 경매와 달리 주로 세금체납으로 인한 압류에 의해 실행되는 것과 법원이 아닌 한국자산관리공사에 의해 절차가 진행되는 것이 경매 절차와 다르다는 것을 알게 되었다. 그리고 무엇보다도 경매는 입찰기일에 법원에가서 입찰표를 작성, 제출하고 낙찰을 받아야 하기때문에 수고가 따르지만, 공매는 컴퓨터를 통해 온라인으로 입찰이 진행되기 때문에 5분 투자하면 입찰이 끝난다. 공매의 매력은 바쁜 직장인에게 안성맞춤이며, 경매보다 상대적으로 경쟁자가 적다. 반대로 수익은 경매보다 크다. 

부동산 세금에 대해서 

취득세는 부동산을 매매 또는 경매와 공매를 통해 취득할 때 부과되는 조세이다. 

보유세는 부동산을 보유할 때 부과되는 세금으로 재산세와 종합부동산세를 말한다.

양도소득세는 누군가한테 집을 넘겨줄 때 그 차익에 대해 국가가 부과하는 세금이다. 양도세는 보유기간에 따라 적용되는 세율이 다르기 때문에 매도시점을 고려할 때 필수가 항목이다.